La location meublée en résidence services

La location meublée concerne un logement comportant en son sein le mobilier nécessaire pour vivre normalement. Bien que la location meublée soit considérée comme une activité civile d'un point de vue juridique, elle est fiscalement considérée comme une activité commerciale.

Une résidence services est un immeuble destiné à la location dans lequel des prestations annexes sont proposées. Ces résidences services sont exploitées par des gestionnaires spécialisés dans ce type de prestations. Le propriétaire de l’immeuble loue directement son bien à un exploitant, qui dans un second temps le met à disposition de ses clients et assure les prestations complémentaires.

Il existe différent type de résidences services :

  • Les résidences pour étudiants,
  • Les résidences pour les seniors
  • Les établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD),
  • Les résidences de tourisme,
  • Les résidences d’affaires.

Quel est le régime fiscal de la location meublée en résidence services ?

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle en résidence servies est le même que celui de la location meublée non professionnelle traditionnelle (cf fiche sur la location meublée).

Les loyers d’une location meublée entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet d’amortir le bien dans le temps. Dans le cas de la location meublée l’amortissement permet de déduire fiscalement des loyers une partie du prix d’acquisition de l’immeuble et des meubles acquis. En général la durée de l’amortissement est de 20 à 30 ans et peut aller jusqu’à 4% de la valeur du bien.

Si le montant de l’amortissement est supérieur au montant des loyers perçus, alors l’amortissement est en déficit. Il est possible de reporter ce déficit sur le montant des loyers de l’année suivante et cela indéfiniment.

Il faut noter que si l'investisseur opte initialement pour le dispositif Censi-Bouvard (permettant de bénéficier d'une réduction d'Impôt sur le Revenu, cf. ci-après), il ne pourra pas utiliser le mécanisme de l'amortissement à la fin des 9 ans.

 

Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

 Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d’impôt pour les acquisitions réalisées par des personnes physiques (c’est-à-dire des particuliers et non des sociétés).

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôts :

Tous les types de résidences services sont concernés et peuvent permettre de bénéficier de ce dispositif.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, l'investissement doit concerner des logements :

  • Neufs,
  • acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
  • ou achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.

Enfin le bailleur doit s’engager à louer le bien meublé pendant au minimum 9 ans à l’exploitant de la résidence située dans l’immeuble.

La réduction d’impôt a pour base le prix de revient du logement plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal, au taux de 11%. La réduction est répartie sur 9 ans. Si  la réduction excède sur une année le montant de l’impôt dû, l’excédent peut se reporter sur l’impôt sur le revenu les 6 années suivantes.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée en résidence services ?

Avantages

Inconvénients

Engagement sur le long terme (9 ans), la rotation de locataires est largement inférieure à, celle d’une location meublée traditionnelle.

Engagement sur le long terme (9 ans).

Le rendement de la location meublée est supérieur à celui de la location nue.

En cas de défaillance du gestionnaire l’impact sera grand sur le bailleur car il est son seul locataire, donc le risque n’est pas mutualisé et l’impact sera important sur le propriétaire de l’immeuble.

Gestion locative simple.

 

Les risques locatifs sont supportés par le gestionnaire et non par le bailleur.

 

Possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard

 

 

Assujettissement à la TVA ?

En principe les locations meublées ne sont pas assujetties à la TVA, mais par exception, certains types de loueurs en meublés sont assujettis à la TVA et notamment les loueurs meublés en résidence services.

Contrairement aux apparences il peut être intéressant d’être assujetti à la TVA, car lorsqu’un loueur acquiert un immeuble neuf le constructeur aura été assujetti à la TVA, ce qui aura eu un impact sur le prix d’achat de l’immeuble. Le loueur pourra alors soumettre à la TVA les loyers qu’il perçoit, il pourra ainsi récupérer le coût de la TVA lors de son acquisition de l’immeuble.