Qu’est-ce que la location meublée ?

La loi ne définit pas expressément ce qu’est une location meublée, mais il est possible de tirer de la jurisprudence une définition. La location meublée est une activité civile sur le plan juridique mais commerciale sur le plan fiscal. Elle consiste en la mise en location d’un logement garnis de meubles, conférant à ce dernier un « minimum d’habitabilité »*.

L’activité de location meublée peut être exercée directement ou par le biais d’une société. Mais dans ce cas il convient de prendre conseil auprès d'un spécialiste, notamment afin d'éviter l'assujettissement à l'lmpôt sur les Sociétés (IS).

Il convient donc d’étudier attentivement la forme de la société qui exploitera les biens meublés. Le statut de "SARL de famille" est souvent adapté car il permet aux associés (qui doivent être membres de la même famille) d'être imposé à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.

La location meublée peut aussi être exercée à titre professionnel ou non. Dans cette fiche sera seulement étudié le cas de la location meublée non professionnelle.

 

Quelles sont les règles à respecter ?

Lorsque le bien loué meublé est la résidence principale du locataire plusieurs dispositions spécifiques sont à respecter par le bailleur :

  • Le logement doit respecter les règles de décence,
  • La durée du bail doit être d’au moins un an renouvelable sauf pour la location du bien à un étudiant (9 mois sans renouvellement est alors le minimum),
  • Plafond de 2 mois de loyer maximum pour le dépôt de garantie.

Pour les locations saisonnières, ces règles ne s’appliquent pas mais d’autres règles spécifiques concernant l’offre de location ou le dépôt de garantie par exemple sont à respecter.

 

Quel est le régime fiscal de la location meublée ?

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Deux régimes fiscaux différents sont possibles :

  • le micro-BIC : les recettes brutes (si elles sont inférieures ou égales à 33 100 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge. Le revenu imposable est toujours positif,
  • le régime réel simplifié : les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements sur la valeur de l'immeuble.

L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien (en excluant le terrain) et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». À noter que la déduction des amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation. Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté.

Ce déficit est alors imputable sur des BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. L’excédent est alors « stocké » comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.

 Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :

  • en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
  • en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés

Concernant les plus-values, elles sont taxées en cas de détention en direct selon le régime applicable à la plus-value immobilière des particuliers. Les plus-values sont diminuées d’un abattement en fonction de la durée de la détention :

Durée de détention

Abattement pour le prélèvement d’impôt sur le revenu de 19%

Abattement pour les prélèvements sociaux

Entre 0 et 5 ans

0%

0%

Entre 6 et 21ans

6% par an

1,65% par an

22ans

4%

1,60%

Entre 23 et 30 ans

 

9%


Une plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Concernant la TVA, en principe la location meublée en est exonérée selon l’article 261 D, 4° du Code général des impôts. Il existe une liste d'exceptions. Ces activités imposables à la TVA sont les locations meublées qui fournissent au minimum 3 des 4 prestations suivantes et dans des conditions qui se rapprochent de celles qui peuvent être fournies dans l’hôtellerie :

  • Le petit déjeuner,
  • Un nettoyage régulier des locaux,
  • La fourniture de linge de maison,
  • La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

 Il peut être intéressant d’être assujettis à la TVA contrairement aux apparences. Car lorsqu’un loueur acquiert un immeuble neuf le constructeur aura été assujetti à la TVA, ce qui aura eu un impact sur le prix d’achat de l’immeuble. Alors le loueur pourra soumettre à la TVA les loyers qu’il perçoit, il pourra ainsi récupérer le coût de la TVA lors de son acquisition de l’immeuble. 

 

Quels sont les avantages et les inconvénients à la location meublée ?

Avantages

Inconvénients

Régime juridique plus souple que celui d’une location nue.

De nombreuses conditions pour que le bien soit considéré comme meublé, nécessité de meubler le logement avec les meubles nécessaires à la vie quotidienne.

Un meilleur rendement en général que celui d’une location nue.

Roulement de locataires plus important que dans une location nue.

Possibilité d’exploiter le bien à travers une société.

Frais de gestion plus importants que dans une location nue.

Une fiscalité avantageuse.

Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les revenus au régime micro-BIC.

Un abattement de 50% au régime micro-BIC.

Au régime réel les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature.

Possibilité d’amortissement et de déduction des intérêts d’emprunt au régime réel.

 




*Réponse ministérielle, M. Desanlis : JOAN 28janvier 1980 p.279