Quelle est la différence entre le démembrement de propriété et l’indivision ?
 
 Il y a démembrement de propriété lorsque la propriété d’un bien est partagée entre une personne qui en détient l’usufruit et une personne qui en détient la nue-propriété. Dans un second temps lorsque l’usufruit s’éteint (pour cause de décès de l’usufruitier ou parce que l’usufruit temporaire est arrivé à terme), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

 La pleine propriété d’un bien est donc égal à : usufruit + nue-propriété.

L’indivision est le partage de la pleine propriété en différentes quotes-parts pas forcément de tailles égales mais égales en droit, chaque indivisaire possède donc un droit de pleine propriété sur le bien. Il ne s'agit donc pas du même type de détention d'un bien.

 

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

 Le nu-propriétaire d’un bien est un propriétaire qui ne peut ni utiliser, ni tirer les bénéfices (les fruits) de son bien.

 

Qu’est-ce qe l'usufruit ?
 

 La définition de l’usufruit est donnée par le code civil en son article 578 qui dispose : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance ».

 L’usufruit est un droit qui permet de profiter d’un bien, sans pouvoir en disposer (c'est à dire sans pouvoir le vendre). L’usufruitier peut habiter l’immeuble, en percevoir les loyers, mais aussi tirer les fruits d’un portefeuille d’actions (en percevoir les dividendes). Il ne peut pas vendre ce bien, ou en transformer la nature. Pour cela l’accord du nu-propriétaire est nécessaire. Dans ce cas le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur de l’usufruit. (Qui dépend de l’âge de l’usufruitier ou de la durée restante de l’usufruit temporaire)

 L’article 579 du Code civil dispose : « L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme » L’usufruit peut donc être légal c’est-à-dire instauré par la loi ou volontaire c’est-à-dire choisie par les personnes. Il peut être établie sur toute sorte de biens meubles ou immeubles et il peut être viager ou à durée déterminée (on parle alors d’usufruit temporaire).

 Une personne physique peut se voir accorder un droit d’usufruit ainsi qu’une personne morale (une société par exemple) mais dans ce cas-là la durée est de plafonnée 30 ans.

 

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

 
 « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais a la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».

 Le quasi-usufruit est un usufruit sur des choses consomptibles, dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent. Dans ce cas le quasi-usufruitier à le droit de s’en servir mais il doit à la fin de son usufruit (pour cause de décès ou de fin de l’usufruit temporaire) rendre soit une chose équivalente en même quantité et qualité, soit sa valeur estimée à la date de la restitution comme cela est prévu par l’article 587 du Code civil.

 

Quels sont les avantages de l’acquisition d’un bien en nue-propriété ?

 
 Il peut être intéressant d’acquérir la nue-propriété d’un immeuble pour des personnes subissant une importante pression fiscale et souhaitant continuer de développer leur patrimoine sans perception de revenus complémentaires.
La nue-propriété acquise se revalorisera au fil du temps, sans taxation à l'Impôt sur le Revenu ni aux prélèvements sociaux.
Les biens détenus en nue-propriété n'ont pas à être inclus dans le patrimoine ISF, ce qui constitue un surcroît de rendement net considérable (de 0.7% à 1.5% par an).
Enfin, le calcul de la taxation sur les plus-values en cas de revente au terme du démembrement (quand le nu-propriétaire devient plein propriétaire) est également avantageux. La plus-value n'est pas calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété, mais entre e prix de cession et le valeur de la pleine propriété au jour de l'acquisition.

Avantages :

 

Inconvénients :

Investissement immobilier avec des contraintes de gestion moindres que celles
de la pleine propriété, car celles-ci sont assumées par l’usufruitier.

L’usufruitier supporte les charges d’entretien et le nu-propriétaire les
grosses réparations.

Le nu-propriétaire ne sera pas
soumis à l’impôt sur le revenu ni aux
prélèvements sociaux et il ne déclare
pas le bien au titre de l’ISF.

Les intérêts d’emprunts versés
par les nus propriétaires d’immeubles
loués et destinés à financer l’acquisition
de la nue-propriété ou les dépenses de
réparations ou d’entretien des immeubles
sont déductibles du revenu foncier.
Il en est de même si l’usufruitier est un bailleur social (HLM). 
Attention : ces règles ne concernent pas pas pour les parts de SCPI.

Les plus-values de cession sont
exonérées de l’impôt sur le revenu après
22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour le nu-propriétaire, il existe un
tempérament. Le prix d’acquisition retenu lors
du calcul de la plus-value est le prix de la pleine propriété. La revalorisation de la
nue-propriété est donc nette de fiscalité. 

 

Le nu-propriétaire ne dispose qu’à la fin de l’usufruit de la jouissance du bien et de ses revenus, c’est-à-dire soit au décès de l’usufruitier soit à la fin de l’usufruit temporaire.

Le nu-propriétaire supporte en principe les charges des grosses réparations du bien comme les gros murs et les voutes (C. civ. art. 605 et 606).

-          En cas d’emprunt pour acquérir des parts de nue-propriété d’une SCPI, les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

-          Il n’est pas possible d’inscrire l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété au passif de l’ISF.