Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société civile immobilière est une société qui ne pratique pas une activité de nature commerciale, et qui a un objet immobilier. Par défaut une SCI est dite « semi-transparente », elle est soumise à l’IR (Impôt sur le Revenu) et dans certaines situations ou par un choix irrévocable elle peut être imposée à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Pour créer une SCI, il y a différentes étapes à respecter :

      •     La rédaction des statuts,
      •     L’enregistrement des statuts au centre des impôts,
      •     Leur publication dans un journal d'annonce légales,
      •     L’immatriculation de la société,
      •     L’inscription de la SCI au RCS.

 

 

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

      • Cela permet d'éviter les difficultés générées par une indivision,
      • Cela permet de faciliter la transmission de patrimoine et de réduire les droits de succession dans certains cas. Le simple fait d’avoir des biens détenus via une SCI ne permet pas de gain fiscal immédiat (que ce soit pour l'IR ou les droits de succession) : tout dépend de la stratégie patrimoniale adoptée.
      • Enfin, il peut aussi être possible d'optimiser sa fiscalité pour les contribuables fortement imposés sur leurs revenus, en cas d'option pour l'IS, mais cette option étant irrévocable, il est indispensable de prendre conseil auprès d'un professionnel.

 

Le cas de la location meublée

Une société civile qui donne en location (de manière occasionnelle ou habituelle) un local meublé est considérée sur le plan fiscal comme exerçant une activité commerciale. Elle sera imposée à l'IS et perdra son statut de société semi-transparente. Dans ce cas le statut de SARL de famille est parfois adapté car il permet aux associés d'être imposé à l'IR.

Remarque : Le caractère habituel de la location n’est pas fonction de la durée mais de la répétition dans le temps (CE, 28 décembre 2012, n° 347607), une seule période de location n’empêche pas la société de conserver un caractère civil sauf si la location dépasse une durée de 4 mois, ce qui fait entrer la SCI dans le champ de la commercialité (CE, 21 juillet 1995, n° 161506).

 

SCI soumise à l’IR ou SCI soumis à l‘IS ?

SCI « semi-transparente », soumise à l’IR

 

SCI soumise à l'IS

Avantages :                                               

Ce sont les associés qui sont imposés en fonction de leur quote-part dans la SCI, les revenus sont des revenus fonciers.

Une comptabilité simplifiée.

Pas de double imposition des bénéfices,  même en cas de plus-value (CE, 16 février 2000 Quemener).

Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles.



Inconvénients :

Pas d'avantage fiscal immédiat en comparaison avec un investissement fait en direct, mais il est possible de bâtir des stratégies de transmission permettant d'optimiser nettement la fiscalité successorale. 

Les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles sauf si elles concernent des locaux à usage d’habitation.

 

Avantages :

En cas de forte imposition à l'IR ainsi qu'aux prélèvements sociaux, avoir recours à une société soumise à l'IS peut être dans certains cas un outil de capitalisation avantageux.

Les droits d’enregistrement et les frais de notaires sont déductibles.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont déductibles et les dépenses d’amélioration sont immobilisées et déduites du résultat sous forme d’amortissement.

 

Inconvénients :

Lors de la distribution des dividendes ou d'une cession des actifs, imposition multiple du bénéfice.

Obligations comptables plus contraignantes.