La location meublée en résidence services

La location meublée concerne un logement comportant en son sein le mobilier nécessaire pour vivre normalement. Bien que la location meublée soit considérée comme une activité civile d'un point de vue juridique, elle est fiscalement considérée comme une activité commerciale.

Une résidence services est un immeuble destiné à la location dans lequel des prestations annexes sont proposées. Ces résidences services sont exploitées par des gestionnaires spécialisés dans ce type de prestations. Le propriétaire de l’immeuble loue directement son bien à un exploitant, qui dans un second temps le met à disposition de ses clients et assure les prestations complémentaires.

Il existe différent type de résidences services :

  • Les résidences pour étudiants,
  • Les résidences pour les seniors
  • Les établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (EHPAD),
  • Les résidences de tourisme,
  • Les résidences d’affaires.

Quel est le régime fiscal de la location meublée en résidence services ?

Le régime fiscal de la location meublée non professionnelle en résidence servies est le même que celui de la location meublée non professionnelle traditionnelle (cf fiche sur la location meublée).

Les loyers d’une location meublée entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui permet d’amortir le bien dans le temps. Dans le cas de la location meublée l’amortissement permet de déduire fiscalement des loyers une partie du prix d’acquisition de l’immeuble et des meubles acquis. En général la durée de l’amortissement est de 20 à 30 ans et peut aller jusqu’à 4% de la valeur du bien.

Si le montant de l’amortissement est supérieur au montant des loyers perçus, alors l’amortissement est en déficit. Il est possible de reporter ce déficit sur le montant des loyers de l’année suivante et cela indéfiniment.

Il faut noter que si l'investisseur opte initialement pour le dispositif Censi-Bouvard (permettant de bénéficier d'une réduction d'Impôt sur le Revenu, cf. ci-après), il ne pourra pas utiliser le mécanisme de l'amortissement à la fin des 9 ans.

 

Qu'est-ce que le dispositif Censi-Bouvard ?

 Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d'une réduction d’impôt pour les acquisitions réalisées par des personnes physiques (c’est-à-dire des particuliers et non des sociétés).

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôts :

Tous les types de résidences services sont concernés et peuvent permettre de bénéficier de ce dispositif.

Pour être éligibles à la réduction d’impôt, l'investissement doit concerner des logements :

  • Neufs,
  • acquis en état futur d’achèvement (VEFA),
  • ou achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation.

Enfin le bailleur doit s’engager à louer le bien meublé pendant au minimum 9 ans à l’exploitant de la résidence située dans l’immeuble.

La réduction d’impôt a pour base le prix de revient du logement plafonné à 300 000 € par an et par foyer fiscal, au taux de 11%. La réduction est répartie sur 9 ans. Si  la réduction excède sur une année le montant de l’impôt dû, l’excédent peut se reporter sur l’impôt sur le revenu les 6 années suivantes.

 

Quels sont les avantages et les inconvénients de la location meublée en résidence services ?

Avantages

Inconvénients

Engagement sur le long terme (9 ans), la rotation de locataires est largement inférieure à, celle d’une location meublée traditionnelle.

Engagement sur le long terme (9 ans).

Le rendement de la location meublée est supérieur à celui de la location nue.

En cas de défaillance du gestionnaire l’impact sera grand sur le bailleur car il est son seul locataire, donc le risque n’est pas mutualisé et l’impact sera important sur le propriétaire de l’immeuble.

Gestion locative simple.

 

Les risques locatifs sont supportés par le gestionnaire et non par le bailleur.

 

Possibilité de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard

 

 

Assujettissement à la TVA ?

En principe les locations meublées ne sont pas assujetties à la TVA, mais par exception, certains types de loueurs en meublés sont assujettis à la TVA et notamment les loueurs meublés en résidence services.

Contrairement aux apparences il peut être intéressant d’être assujetti à la TVA, car lorsqu’un loueur acquiert un immeuble neuf le constructeur aura été assujetti à la TVA, ce qui aura eu un impact sur le prix d’achat de l’immeuble. Le loueur pourra alors soumettre à la TVA les loyers qu’il perçoit, il pourra ainsi récupérer le coût de la TVA lors de son acquisition de l’immeuble. 

 

 

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobiliers), sont des sociétés de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs pour le compte de ses associés, dans le but de verser des revenus réguliers aux associés.  

Les SCPI investissent dans un patrimoine principalement professionnel (bureaux, boutiques…).

Les placements en SCPI sont des placements de long terme (l'horizon d'investissement doit être d'au moins une dizaine d’années).

 

Quels sont les avantages d’un investissement dans une SCPI de rendement ?

Avantages

Inconvénients

Placement accessible sans un capital important.

Pas de garantie de rendement ni du capital.

Perception de revenus réguliers.

Un investissement en SCPI est un investissement à long terme.

Gestion des biens assurée par la SCPI.

D’importants frais d’entrée et de gestion sont à prévoir.

Le marché de l’immobilier professionnel permet une rentabilité plus importante que l’immobilier d’habitation.

Bien que les sociétés de gestion assurent la liquidité du marché secondaire, celle-ci n'est pas garantie en cas de situation exceptionnelle. Il est ainsi théoriquement possible de devoir attendre un certain temps avant de pouvoir revendre ses parts. 

Transmission du patrimoine avantagée car les parts de SCPI peuvent faire l’objet de donations en démembrement (nue-propriété).

 

Possibilité de bénéficier du régime micro-foncier en cas de détention d’un immeuble en location à part.

 



Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Chaque associé de la SCPI est imposable sur les résultats au prorata des parts détenus dans le capital de la société. Les revenus sont imposables dans le revenu foncier de l’associé. Dans un second temps ils sont aussi soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%.

Concernant la fiscalité des plus-values lors de la cession des parts de la SCPI, elles relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux.

La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition par leur montant réel) est diminuée d’un abattement pour durée de détention.

Durée de détention

Abattement pour le prélèvement d’IR de 19%

Abattement pour les prélèvements sociaux

Entre 0 et 5 ans

0%

0%

Entre 6 et 21 ans

6% par an

1,65% par an

22ans

4%

1,60% par an

Entre 23 et 30 ans

 

9% par an

 

Les parts de SCPI de rendement entrent dans l’actif imposable à l’ISF pour leur valeur de retrait au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas d’acquisition à crédit, celui-ci est intégré au passif.

Les parts de SCPI entrent dans l’actif successoral et sont taxées aux droits de mutation à titre gratuit.

Qu’est-ce que la location meublée ?

La loi ne définit pas expressément ce qu’est une location meublée, mais il est possible de tirer de la jurisprudence une définition. La location meublée est une activité civile sur le plan juridique mais commerciale sur le plan fiscal. Elle consiste en la mise en location d’un logement garnis de meubles, conférant à ce dernier un « minimum d’habitabilité »*.

L’activité de location meublée peut être exercée directement ou par le biais d’une société. Mais dans ce cas il convient de prendre conseil auprès d'un spécialiste, notamment afin d'éviter l'assujettissement à l'lmpôt sur les Sociétés (IS).

Il convient donc d’étudier attentivement la forme de la société qui exploitera les biens meublés. Le statut de "SARL de famille" est souvent adapté car il permet aux associés (qui doivent être membres de la même famille) d'être imposé à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés.

La location meublée peut aussi être exercée à titre professionnel ou non. Dans cette fiche sera seulement étudié le cas de la location meublée non professionnelle.

 

Quelles sont les règles à respecter ?

Lorsque le bien loué meublé est la résidence principale du locataire plusieurs dispositions spécifiques sont à respecter par le bailleur :

  • Le logement doit respecter les règles de décence,
  • La durée du bail doit être d’au moins un an renouvelable sauf pour la location du bien à un étudiant (9 mois sans renouvellement est alors le minimum),
  • Plafond de 2 mois de loyer maximum pour le dépôt de garantie.

Pour les locations saisonnières, ces règles ne s’appliquent pas mais d’autres règles spécifiques concernant l’offre de location ou le dépôt de garantie par exemple sont à respecter.

 

Quel est le régime fiscal de la location meublée ?

Les revenus de la location meublée sont soumis à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) non professionnels. Deux régimes fiscaux différents sont possibles :

  • le micro-BIC : les recettes brutes (si elles sont inférieures ou égales à 33 100 €) peuvent être soumises à imposition après abattement forfaitaire de 50 % indépendamment de toute autre charge. Le revenu imposable est toujours positif,
  • le régime réel simplifié : les recettes brutes peuvent être soumises à imposition après déduction de l’intégralité des charges pour leur montant réel, des éventuels intérêts d’emprunt et des amortissements sur la valeur de l'immeuble.

L’amortissement doit être calculé sur la valeur du bien (en excluant le terrain) et sur sa durée normale d’utilisation, selon la méthode d’amortissement « par composants ». À noter que la déduction des amortissements ne doit pas avoir pour effet de créer un déficit d’exploitation. Après déduction de toutes ces charges, un déficit d’exploitation peut être constaté.

Ce déficit est alors imputable sur des BIC non professionnels de même nature réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes. L’excédent est alors « stocké » comptablement et sera utilisé ultérieurement, sans condition de durée, pour gommer les résultats d’exploitation positifs à venir.

 Le mécanisme de déductibilité des amortissements est au cœur de la location meublée non professionnelle puisqu’il permet :

  • en cas d’acquisition par apport personnel : une diminution de la base taxable des revenus générés par l’investissement ;
  • en cas d’acquisition par emprunt : pendant la phase de financement, le résultat fiscal est nul grâce à l’utilisation d’une partie des amortissements ; après la phase de financement, les amortissements non utilisés et mis en report permettront de disposer de revenus totalement défiscalisés

Concernant les plus-values, elles sont taxées en cas de détention en direct selon le régime applicable à la plus-value immobilière des particuliers. Les plus-values sont diminuées d’un abattement en fonction de la durée de la détention :

Durée de détention

Abattement pour le prélèvement d’impôt sur le revenu de 19%

Abattement pour les prélèvements sociaux

Entre 0 et 5 ans

0%

0%

Entre 6 et 21ans

6% par an

1,65% par an

22ans

4%

1,60%

Entre 23 et 30 ans

 

9%


Une plus-value est donc exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Concernant la TVA, en principe la location meublée en est exonérée selon l’article 261 D, 4° du Code général des impôts. Il existe une liste d'exceptions. Ces activités imposables à la TVA sont les locations meublées qui fournissent au minimum 3 des 4 prestations suivantes et dans des conditions qui se rapprochent de celles qui peuvent être fournies dans l’hôtellerie :

  • Le petit déjeuner,
  • Un nettoyage régulier des locaux,
  • La fourniture de linge de maison,
  • La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

 Il peut être intéressant d’être assujettis à la TVA contrairement aux apparences. Car lorsqu’un loueur acquiert un immeuble neuf le constructeur aura été assujetti à la TVA, ce qui aura eu un impact sur le prix d’achat de l’immeuble. Alors le loueur pourra soumettre à la TVA les loyers qu’il perçoit, il pourra ainsi récupérer le coût de la TVA lors de son acquisition de l’immeuble. 

 

Quels sont les avantages et les inconvénients à la location meublée ?

Avantages

Inconvénients

Régime juridique plus souple que celui d’une location nue.

De nombreuses conditions pour que le bien soit considéré comme meublé, nécessité de meubler le logement avec les meubles nécessaires à la vie quotidienne.

Un meilleur rendement en général que celui d’une location nue.

Roulement de locataires plus important que dans une location nue.

Possibilité d’exploiter le bien à travers une société.

Frais de gestion plus importants que dans une location nue.

Une fiscalité avantageuse.

Les déficits ne peuvent pas être imputés sur les revenus au régime micro-BIC.

Un abattement de 50% au régime micro-BIC.

Au régime réel les déficits ne peuvent être imputés que sur les revenus de même nature.

Possibilité d’amortissement et de déduction des intérêts d’emprunt au régime réel.

 




*Réponse ministérielle, M. Desanlis : JOAN 28janvier 1980 p.279

Quelle est la différence entre le démembrement de propriété et l’indivision ?
 
 Il y a démembrement de propriété lorsque la propriété d’un bien est partagée entre une personne qui en détient l’usufruit et une personne qui en détient la nue-propriété. Dans un second temps lorsque l’usufruit s’éteint (pour cause de décès de l’usufruitier ou parce que l’usufruit temporaire est arrivé à terme), le nu-propriétaire devient plein propriétaire.

 La pleine propriété d’un bien est donc égal à : usufruit + nue-propriété.

L’indivision est le partage de la pleine propriété en différentes quotes-parts pas forcément de tailles égales mais égales en droit, chaque indivisaire possède donc un droit de pleine propriété sur le bien. Il ne s'agit donc pas du même type de détention d'un bien.

 

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

 Le nu-propriétaire d’un bien est un propriétaire qui ne peut ni utiliser, ni tirer les bénéfices (les fruits) de son bien.

 

Qu’est-ce qe l'usufruit ?
 

 La définition de l’usufruit est donnée par le code civil en son article 578 qui dispose : « L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance ».

 L’usufruit est un droit qui permet de profiter d’un bien, sans pouvoir en disposer (c'est à dire sans pouvoir le vendre). L’usufruitier peut habiter l’immeuble, en percevoir les loyers, mais aussi tirer les fruits d’un portefeuille d’actions (en percevoir les dividendes). Il ne peut pas vendre ce bien, ou en transformer la nature. Pour cela l’accord du nu-propriétaire est nécessaire. Dans ce cas le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de la valeur de l’usufruit. (Qui dépend de l’âge de l’usufruitier ou de la durée restante de l’usufruit temporaire)

 L’article 579 du Code civil dispose : « L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme » L’usufruit peut donc être légal c’est-à-dire instauré par la loi ou volontaire c’est-à-dire choisie par les personnes. Il peut être établie sur toute sorte de biens meubles ou immeubles et il peut être viager ou à durée déterminée (on parle alors d’usufruit temporaire).

 Une personne physique peut se voir accorder un droit d’usufruit ainsi qu’une personne morale (une société par exemple) mais dans ce cas-là la durée est de plafonnée 30 ans.

 

Qu’est-ce que le quasi-usufruit ?

 
 « Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais a la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution ».

 Le quasi-usufruit est un usufruit sur des choses consomptibles, dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent. Dans ce cas le quasi-usufruitier à le droit de s’en servir mais il doit à la fin de son usufruit (pour cause de décès ou de fin de l’usufruit temporaire) rendre soit une chose équivalente en même quantité et qualité, soit sa valeur estimée à la date de la restitution comme cela est prévu par l’article 587 du Code civil.

 

Quels sont les avantages de l’acquisition d’un bien en nue-propriété ?

 
 Il peut être intéressant d’acquérir la nue-propriété d’un immeuble pour des personnes subissant une importante pression fiscale et souhaitant continuer de développer leur patrimoine sans perception de revenus complémentaires.
La nue-propriété acquise se revalorisera au fil du temps, sans taxation à l'Impôt sur le Revenu ni aux prélèvements sociaux.
Les biens détenus en nue-propriété n'ont pas à être inclus dans le patrimoine ISF, ce qui constitue un surcroît de rendement net considérable (de 0.7% à 1.5% par an).
Enfin, le calcul de la taxation sur les plus-values en cas de revente au terme du démembrement (quand le nu-propriétaire devient plein propriétaire) est également avantageux. La plus-value n'est pas calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de la nue-propriété, mais entre e prix de cession et le valeur de la pleine propriété au jour de l'acquisition.

Avantages :

 

Inconvénients :

Investissement immobilier avec des contraintes de gestion moindres que celles
de la pleine propriété, car celles-ci sont assumées par l’usufruitier.

L’usufruitier supporte les charges d’entretien et le nu-propriétaire les
grosses réparations.

Le nu-propriétaire ne sera pas
soumis à l’impôt sur le revenu ni aux
prélèvements sociaux et il ne déclare
pas le bien au titre de l’ISF.

Les intérêts d’emprunts versés
par les nus propriétaires d’immeubles
loués et destinés à financer l’acquisition
de la nue-propriété ou les dépenses de
réparations ou d’entretien des immeubles
sont déductibles du revenu foncier.
Il en est de même si l’usufruitier est un bailleur social (HLM). 
Attention : ces règles ne concernent pas pas pour les parts de SCPI.

Les plus-values de cession sont
exonérées de l’impôt sur le revenu après
22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour le nu-propriétaire, il existe un
tempérament. Le prix d’acquisition retenu lors
du calcul de la plus-value est le prix de la pleine propriété. La revalorisation de la
nue-propriété est donc nette de fiscalité. 

 

Le nu-propriétaire ne dispose qu’à la fin de l’usufruit de la jouissance du bien et de ses revenus, c’est-à-dire soit au décès de l’usufruitier soit à la fin de l’usufruit temporaire.

Le nu-propriétaire supporte en principe les charges des grosses réparations du bien comme les gros murs et les voutes (C. civ. art. 605 et 606).

-          En cas d’emprunt pour acquérir des parts de nue-propriété d’une SCPI, les intérêts de l’emprunt ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

-          Il n’est pas possible d’inscrire l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété au passif de l’ISF.

Qu’est-ce qu’une assurance vie ?

C’est un contrat d’assurance qui permet d’obtenir de la part de l’assureur le versement à un moment donné (ex : décès) d’un capital à soi-même ou à un tiers.

Le contrat est alimenté par des primes versées par le souscripteur. Ces primes peuvent être uniques, régulières et programmées ou libres. Le montant des primes versées sur le contrat est libre.

Quels sont les objectifs poursuivis avec une assurance-vie ?

Les contrats d’assurance-vie permettent de réaliser des placements financiers bénéficiant d’avantages fiscaux. Ils permettent :

  • D’obtenir des revenus complémentaires,
  • De valoriser son patrimoine,
  • De transmettre une partie de son capital de manière avantageuse pour le bénéficiaire.

Comment sont réparties les sommes investies dans un contrat d’assurance vie ?

Dans un contrat d’assurance vie les sommes sont réparties selon le niveau de risque qui peut être accepté par le souscripteur, et en fonction des performances qu’il souhaite.

Les deux principaux types de supports disponibles au sein des contrats d’assurance vie sont les fonds € et les unités de comptes.

Les fonds € sont des fonds gérés par les assureurs qui garantissent le capital et les intérêts. Les gestionnaires des fonds € réalisent donc des placements sans risque principalement en obligations.

  Composition fonds 2016 

Composition moyenne des fonds € des contrats d’assurance vie au 31/12/2015 par goodmoneyforvalue

Sur la partie investie en fonds  €, les intérêts générés viennent chaque année s’ajouter au capital préexistant et sont donc eux-mêmes générateurs d’intérêts dans un second temps. C’est ce que l’on appelle « l’effet cliquet ». Les sommes présentes sur un contrat d’assurance-vie sont disponibles à tout moment, à de rares exception près, quel que soit le support d’investissement choisi.

Les unités de comptes (« UC ») sont des fonds externes qui ne sont pas gérés directement par les assureurs. Ces fonds peuvent être investis en immobilier, en actions, obligations ou peuvent être diversifiés (et dans ce cas gérés selon un profil de risque). La valeur des UC n’est pas garantie car elle fluctue en fonction de la valeur des supports sur lesquels elles sont investies. Il existe donc un risque de perte d’une partie des fonds, mais aussi une possibilité de rendement bien supérieur à celui des fonds euros.

Les contrats d’assurance-vie peuvent être composés exclusivement de fonds €, ou bien de fonds € et d’UC. Les proportions varient selon les risques que souhaite prendre le souscripteur du contrat.

201703 Assurance vie prsentation supports rendements 2016

 

Obtenir des revenus complémentaires ?

Il est possible de compléter ses revenus grâce à des « rachats » (terme utilisé pour désigner les retraits effectués sur un contrat), ou en convertissant son capital en rente viagère.

 

Rachats partiels

 

Rente viagère

Avantages

Possibilité de faire varier le montant et la périodicité des rachats en fonction de ses besoins.

Le capital non encore consommé reste disponible et sera transmis au bénéficiaire désigné au décès
de l’assuré.

 

 Garantie de recevoir un complément de revenus pendant sa vie durant. C’est l’assureur qui supporte le risque de lié à l’espérance de vie.

La gestion de l’épargne est totalement prise en charge par la compagnie d’assurance.

Inconvénients

L’assuré supporte la gestion du capital, mais il délègue en général cette gestion à son conseiller, ou à une société de
gestion dans le cadre d’un mandat de gestion.

 

Le capital versé n’est plus disponible.

Le choix est irréversible.

Faire varier les échéances de la rente n’est pas possible.

Il n’y a pas de capital transmis au décès dans la quasi-totalité des contrats.

 

 

Tableau de la fiscalité des rachats :

Rachat du contrat avant 8 ans :

 Les intérêts compris dans le rachat sont :

Soit intégré au revenu imposable et soumis au barème progressif.

Soit soumis à un prélèvement libératoire de 35% si le contrat a moins de 4 ans ou de 15% si le contrat a entre 4 et 8 ans.

Rachat du contrat après 8 ans

Le montant des intérêts compris dans le rachat bénéficient d’un abattement de 4600€ pour une personne seule et 9200€ pour un couple. Ensuite ils sont :

- Soit intégrés dans le revenu imposable et soumis au barème progressif

- Soit soumis à un prélèvement libératoire de 7,5%

 

 

Tableau de la fiscalité des rentes :

Âge du bénéficiaire de la rente

Part imposable de la rente

Moins de 50 ans

70%

De 50 à 59 ans inclus

50%

De 60 à 69 ans inclus

40%

70 ans et plus

30%

 

 

L’assureur peut aussi faire une avance au souscripteur du contrat. Il s’agit d’un prêt que celui-ci s’engage à rembourser (la somme non remboursée sera déduite au dénouement du contrat).

Fiscalité de la transmission des sommes présentes sur l’assurance vie en cas de décès

La transmission d’une assurance vie est civilement exclue de la succession sauf si les primes sont manifestement exagérées eu égard aux facultés du souscripteur.

Fiscalement lorsque la transmission de l’assurance-vie se situe dans le champ d’application de l’article 990 I du Code général des impôts, elle est hors succession. En revanche lorsque la transmission du contrat est régie par l’article 757 B du Code général des impôts alors fiscalement les règles de la succession s’appliquent.

 

 

CGI. art 990 I (primes versées avant les 70 ans de l’assuré)

 
 

Montant/Taux

Modalités d’application

Assiette

Valeur de rachat du contrat au décès

Montant à prendre net des prélèvements sociaux

Abattement

152 500 €

Par bénéficiaire en pleine propriété

(ou par couple usufruitier/ nu-propriétaire en cas de clause bénéficiaire démembrée)

Taxation

20%

Fraction nette inférieur ou égale à 700 000euros

 

31,25%

Fraction nette supérieure à 700 000euros

 

 

CGI. Art 757 B (primes versées après 70ans de l’assuré)

 
 

Montant/Taux

Modalités d’applications

Assiette

Montant des primes versées

Montant à prendre brut (avec les frais d’entrés)

Abattement

30 500 €

Global (un abattement pour l’ensemble des bénéficiaires) ex : s’il y a 2 bénéficiaires, l’abattement est pour chaque bénéficiaire de 30 500/2=15 250 €

Taxation

Droits de mutation
à titre gratuit (les primes versées
sont prises en comptes pour le calcul des droits
de successions
de la même façon
que pour les biens immobiliers par exemple)

En fonction du degré de parenté entre l’assuré et le bénéficiaire (mêmes taux que pour le reste de la succession)

 

 

Quels sont les avantages à souscrire un contrat d’assurance vie ?

Avantages économiques :

  • Investissement avec un faible risque de perte de capital,
  • Perception annuelle d’intérêts pour les fonds euros,
  • Libre choix du bénéficiaire, voire même possibilité de désigner plusieurs bénéficiaires dans des proportions différentes,
  • Possibilité de modifier le bénéficiaire à tout moment sauf en cas d’acceptation de la stipulation par ce dernier (qui ne peut se faire qu’avec l’acceptation du souscripteur).
  • Formalisme restreint et gestion simplifiée notamment pour les fonds euros qui sont directement gérés par les assureurs.

Avantages fiscaux :

  • Transmission du capital au décès avec une fiscalité avantageuse (voir supra),
  • Possibilité de démembrement de la clause bénéficiaire ce qui provoque alors un quasi-usufruit avec un bénéficiaire en usufruit et un bénéficiaire en nue-propriété. Si la clause est rédigée avec soin, l’usufruitier pourra librement disposer des sommes.
  • Fiscalité privilégiée aussi durant la vie du contrat,
  • Lors d’un rachat seule la part des intérêts comprise dans le rachat est imposée.

Souscrire une assurance vie après 70ans, une mauvaise idée ?  

Selon les situations, souscrire un contrat d’assurance vie après ses 70ans n’est pas forcément une mauvaise idée, bien que l’abattement de 152.500€ (prévu par l’article 990I) ne soit plus applicable.

Ainsi, lorsqu’un premier contrat a été ouvert avant les 70ans et qu’il profite déjà pleinement de l’abattement de 152 000euros, souscrire un nouveau contrat peut être intéressant pour profiter des 30 500€ d’abattement.

De plus, lors du décès, seules les primes versées sur le contrat seront soumises à imposition. Les intérêts générés après 70 ans sont totalement exonérés d’impôt.