Afin de favoriser l’offre de logements dans le secteur intermédiaire, la loi de finances pour 2015 a instauré la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire et mis en place le dispositif dit "Pinel" qui vient se substituer depuis le 1er septembre 2014 au Duflot préexistant.
Ce dispositif concerne les investissements dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
L’acquisition ou la construction d’un logement neuf situé dans une zone éligible permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre jusqu’à 21 % du prix du logement dans la limite de 300.000 € par an et de 5 500 € par m².
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement nu à titre d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prorogation par période triennale, sans pouvoir excéder 12 ans au total.
Ouvrent également droit à une réduction d’impôt les souscriptions de parts de SCPI dites "Pinel".
L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Sont éligibles au dispositif Pinel :
- les logements neufs,
- les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou construits par le contribuable ;
- les logements acquis en vue de leur réhabilitation ;
- les logements réhabilités ;
- les logements issus de la transformation d’un local ;
- les locaux que le contribuable transforme en logement ;
- les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
Sont exclus les biens acquis en démembrement de propriété (sauf en cas de décès du conjoint ou du partenaire pacsé soumis à imposition commune).
Localisation
Le logement doit être situé dans une des communes classées par arrêté dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zones A bis, A ou B1), ou dans une commune caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif (commune agréée en zone B2).
Eco-conditionnalité
Le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique globale (label BBC 2005, respect de la réglementation thermique RT 2012, label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009, etc.).
Conditions locatives
Dans les 12 mois suivent son acquisition ou son achèvement, le logement doit être :
- loué nu pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible de l’engagement de location par période triennale sans pouvoir excéder 12 ans au total.
- à usage de résidence principale du locataire qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire, ni un associé ou membre du foyer fiscal d’un associé si le bien est détenu par une société.
Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 : il est possible de louer à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal. Lorsque le logement est détenu par une société, il est possible de le louer à un ascendant ou descendant d’un associé et non membre de son foyer fiscal. - sous condition de loyer :
Le loyer pratiqué ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un certain plafond déterminé en fonction de la zone où se situe le logement.
Ce plafond est révisé au 1er janvier de chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL) - sous condition de ressources du locataire :
Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond revalorisé chaque année.
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable sans pouvoir dépasser 300 000 € par foyer fiscal et par an.
Elle s’applique à deux acquisitions maximum par an et par foyer fiscal.
Le taux de la réduction d'impôt est fixé à :
- 12 % pour un engagement de 6 ans ;
- 18 % pour un engagement de 9 ans (ou de 6 ans prorogé une fois) ;
- 21 % pour un engagement de 12 ans (9 ans prorogé une fois ou 6 ans prorogé deux fois).
- Selon la durée de l’engagement de location, la réduction d'impôt est répartie sur 6, 9 ou 12 ans à compter de la date d'acquisition ou d'achèvement du logement.
Le solde de la réduction d'impôt qui, au titre d'une année, excède l'impôt dû n'est pas reportable sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.
Avantages
- Perception de loyers réguliers (sauf vacance et impayés)
- Possibilité de réaliser l’investissement par le biais d’une SCI
- Possibilité d’acquérir des parts de SCPI "Pinel"
- Possibilité de louer à un ascendant ou descendant
Inconvénients
- Engagement sur le long terme (minimum 6 ans)
- Le bien doit se situer dans une zone géographique éligible au dispositif
- Respect des plafonds de loyer
- Respect du plafond de ressources du locataire